Юрист Петрозаводска

Юрист Петрозаводска



 ВПОЛНЕ ПОЛЕЗНАЯ СТАТЬЯ ПО ВОПРОСУ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ЗАЛИТИЕ КВАРТИРЫ ПО
ПРИЧИНЕ НЕИСПРАВНОСТЕЙ В СИСТЕМЕ ОТОПЛЕНИЯ. ПРАКТИКА ПО ТАКИМ ДЕЛАМ
ИМЕЕТСЯ РАЗНАЯ. В СТАТЬЕ ПРИВОДЯТСЯ ДАННЫЕ НЕСКОЛЬКИХ ИНТЕРЕСНЫХ РЕШЕНИЙ
СУДОВ РАЗНОГО УРОВНЯ, В ЧАСТНОСТИ РАССМАТРИВАЕТСЯ СИТУАЦИЯ
ТАК-НАЗЫВАЕМОГО "ГИДРАВЛИЧЕСКОГО УДАРА", В ОБЩЕМ, СОДЕРЖАТЕЛЬНО.

КТО ОТВЕЧАЕТ ПЕРЕД СОБСТВЕННИКОМ ЗА НЕИСПРАВНОСТЬ СИСТЕМЫ ОТОПЛЕНИЯ И ЗАЛИТИЕ КВАРТИРЫ?

С. А. Киракосян,
кандидат юридических наук,
партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг»,



подготовлено для журнала «Управление многоквартирным домом»



Особое
место среди дел о привлечении к ответственности за нарушение правил
содержания общего имущества занимают случаи, когда основанием для
искового заявления становится неисправность системы отопления и, как
следствие, залитие квартиры.

Так, зимой 2012 года в г.
Новороссийске вследствие погодных условий произошло отключение
электроэнергии, и была приостановлена работа котельной. Спустя два дня
при запуске системы отопления в одной из квартир потек радиатор и
произошло затопление (залитие) квартиры и находящегося в ней имущества.
Был составлен комиссионный акт о залитии квартиры с участием
представителей управляющей и подрядной организаций. Оценки

Позднее,
в Октябрьский районный суд г. Новороссийска было подано исковое
заявление от гражданина А. в адрес управляющей и подрядной организаций о
взыскании ущерба и компенсации морального вреда в связи с залитием
квартиры. Суд первой инстанции возложил всю полноту ответственности на
подрядную организацию, указав, что подрядчик не предпринял своевременных
мер по опорожнению системы отопления в доме. Именно это привело к
разрыву радиатора в квартире и, как следствие, к залитию. В то время как
Управляющая организация была признана невиновной в произошедшем,
поскольку оказывала услуги по содержанию не лично, а через подрядчика.
Несомненно, подобное решение суда является незаконным.

Пример
этот, конечно, частный, но он отражает один из основных вопросов,
возникающих у судов при разрешении аналогичных споров. А именно вопрос
об определении лица, ответственного за содержание общедомового имущества
и подлежащего привлечению к гражданско-правовой ответственности.



Касательно обязанности содержания общедомового имущества

В
соответствии с п. 1.1. ст. 161 ЖК РФ и п. 10 Правил содержания общего
имущества № 491, общее имущество, в состав которого включаются
внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения,
отопления, должно содержаться в соответствии с требованиями
законодательства Российской Федерации.

Собственники помещений
вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего
имущества или привлекать иных лиц с учетом выбранного способа управления
многоквартирным домом. При выборе способа управления посредством
управляющей организации обязанность по надлежащему содержанию и ремонту
общедомового имущества многоквартирного дома возложена на Управляющую
организацию (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил № 491).

В рамках
деятельности по содержанию общего имущества Управляющая организация
должна выполнять комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии
элементов и внутридомовых систем многоквартирного дома, заданных
параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических
устройств, обеспечивать постоянную готовность внутридомовых инженерных
систем к предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества,
проводить осмотр общего имущества и другое (п. 11 Правил № 491).

В
специальном нормативном акте – разделе 2 Правил и норм технической
эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя
Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 – уточняются обязанности
Управляющей организации относительно обслуживания жилищного фонда.

Согласно
п. 1.8. указанных Правил техническая эксплуатация жилищного фонда
включает в себя управление жилищным фондом (организацию эксплуатации,
взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды
работы с нанимателями и арендаторами); техническое обслуживание и ремонт
строительных конструкций и инженерных систем зданий (техническое
обслуживание (содержание), осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации,
текущий и капитальный ремонт). Управляющая организация должна обеспечить
эксплуатацию системы центрального отопления жилых домов, в том числе
герметичность; поддержание оптимальной температуры воздуха в
отапливаемых помещениях; поддержание температуры воды, поступающей и
возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком
качественного регулирования температуры воды в системе отопления;
наладку системы отопления (п. 5.2.1. Правил № 170).

Контроль за
техническим состоянием инженерных систем должен осуществляться путем
проведения плановых и внеплановых осмотров, целью которых является
своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества
требованиям законодательства Российской Федерации, установление
возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их
устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за
использованием и содержанием помещений. Один раз в год в ходе весеннего
осмотра следует проинструктировать собственников, нанимателей и
арендаторов помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного
оборудования и правилах пожарной безопасности.

Результаты
осмотров должны отражаться в специальных документах по учету
технического состояния зданий, а именно в журналах, паспортах, актах
осмотра. Акт осмотра общего имущества является основанием для принятия
Собственниками или ответственными лицами решения о несоответствии
элементов общего имущества установленным требованиям и о мерах по
устранению дефектов. Перечень дефектов и мер по их устранению
оформляется в виде дефектной ведомости, на основании которой позднее
составляется сметный расчет.